En un contexto definido por un déficit habitacional que supera las 900 000 viviendas, una acelerada transformación demográfica y la consolidación de nuevos actores económicos, Cuba se encuentra inmersa en la discusión de un anteproyecto de Ley de Vivienda que aspira a modificar de manera sustancial los paradigmas de producción, gestión y acceso a este derecho fundamental.
La nueva normativa, actualmente en proceso de consulta pública, emerge con el objetivo de sustituir el marco legal vigente desde 1988—la Ley 65—el cual, a pesar de haber sido objeto de nueve decretos leyes y más de 127 normas complementarias, ha mostrado limitaciones para responder de manera integral y sistémica a los desafíos actuales del sector, según explicó Marvelis Velázquez Reyes, directora de Asuntos Legales de la Vivienda en el Ministerio de la Construcción.
“La Ley General de la Vivienda requería una integración normativa que abordara la producción y gestión de las viviendas y sus urbanizaciones con un enfoque económico, sociocultural y ambiental, y que, sobre todo, se ajustara a la dinámica demográfica del país, a la actualización del modelo económico y social, y a la incorporación de nuevos actores en el proceso constructivo”, señaló la directiva.
Equidad, diversificación y derecho de propiedad
El anteproyecto se edifica sobre la premisa del Estado de continuar impulsando programas de vivienda social para reducir el déficit y proteger a las familias en situación de vulnerabilidad, incluido el sector juvenil. Paralelamente, introduce un cambio de paradigma al reconocer de manera plena el derecho de propiedad y diversificar la gestión habitacional.
Según Velázquez Reyes, en el Programa Nacional de Desarrollo Habitacional participan actualmente múltiples formas de gestión bajo un mismo marco normativo: desde el sector estatal, el esfuerzo propio de la población, las cooperativas de viviendas y las microbrigadas, hasta las micro, pequeñas y medianas empresas (mipymes) y las inmobiliarias.
Fin de la confiscación por emigración
Uno de los aspectos de mayor relevancia social es la eliminación de la confiscación de viviendas por salida definitiva del país. El Artículo 3 del anteproyecto establece que los derechos reconocidos a las personas naturales son extensivos tanto a los ciudadanos cubanos residentes en la isla como a aquellos que residen en el exterior, así como a los extranjeros con residencia permanente en Cuba.
Esta disposición implica que los cubanos fuera del país podrán ejercer sus derechos de propiedad—vender, heredar, donar o disponer de sus inmuebles—sin la limitación de perderlos por su condición migratoria, pudiendo hacerlo de manera directa o mediante representación legal.
El debate sobre la posesión de dos viviendas
La posibilidad de poseer hasta dos viviendas, una de las novedades que ha generado mayor controversia, responde a una demanda histórica de la población y a la realidad demográfica donde la herencia de múltiples inmuebles es cada vez más frecuente.
La propuesta, que algunos sectores consideran restrictiva y otros excesiva dado el déficit existente, busca además reconocer el carácter productivo de la vivienda, al asociar la segunda propiedad a un incremento de su carga tributaria.
Queda explícito en la norma que una segunda vivienda no podrá ser obtenida mediante asignación estatal, y se conserva la figura de la “vivienda de descanso”, cuyos propietarios mantienen plenos derechos sobre la misma, perdiendo esa condición solo si es transmitida en vida.
Asimismo, entre los cambios que buscan dinamizar la gestión habitacional, Velázquez Reyes destacó la eliminación de numerosas autorizaciones administrativas previas. Los propietarios de solares yermos, una vez inscritos en el Registro de la Propiedad, verán ampliadas sus facultades para vender, permutar, donar, arrendar o conceder derechos de superficie para construir.
De igual modo, se autoriza la transmisión de viviendas en ruina a personas naturales o jurídicas para su recuperación—algo no permitido hasta ahora— y se flexibilizan las relaciones entre colindantes para la cesión de espacios edificados.
Se incorporan figuras como el contrato de comodato (cesión gratuita de uso) y se simplifican los procesos notariales, permitiendo que los trámites de transmisión de propiedad se realicen ante cualquier notario de la provincia, y no solo en el municipio de ubicación del inmueble.
Financiamiento, materiales y priorización de grupos vulnerables
Si bien el anteproyecto reconoce la figura de la hipoteca, su implementación efectiva requerirá de una normativa complementaria específica que defina sus condiciones. En cuanto a la escasez de recursos, la ley establece que el fondo de vivienda social, gestionado por los Consejos de Administración Municipal, se nutrirá de inversiones estatales y de inmuebles adquiridos por diversas vías.
Para los jóvenes y sectores vulnerables, la norma contempla un paquete de medidas que incluye subsidios para la compra de materiales, créditos, beneficios fiscales y un tratamiento preferencial en las asignaciones de viviendas construidas por entidades económicas. Se promueven además modalidades de alquiler temporal con espacios compartidos como alternativa para este grupo poblacional.
En materia de legalización, el anteproyecto abre vías para regularizar inmuebles con situaciones constructivas o de tenencia irresueltas, aunque aclara que su objetivo no es legalizar construcciones que hayan violado los requisitos establecidos.
Durante las consultas, la población también ha expresado preocupaciones respecto a la legalización de viviendas en zonas de interés turístico y en áreas vinculadas a la Salud Pública, así como el rechazo recurrente a las dilaciones burocráticas.
En síntesis, la nueva Ley de Vivienda, que aún se encuentra en fase de análisis, aspira a convertirse en un instrumento articulador que, según palabras de la directiva, “permita una mejor gestión en la producción de vivienda social y ofrezca mayor protección al derecho de propiedad, incluyendo su uso, disfrute y disposición”, en un intento por equilibrar la eficiencia económica, la equidad social y la sostenibilidad en un sector crítico para el país.
Lea además:
Preguntas y respuestas sobre el Anteproyecto de Ley de la Vivienda
